Czy dojdzie do nadpodaży mieszkań? Kiedy? Na razie moment ten się oddala. Dlaczego? Bo ożywienie na rynku pierwotnym wynika wciąż z nisko oprocentowanych lokat, a nie z tanich kredytów. Po prostu osoby posiadające spory kapitał nie trzymają go w bankach, tylko szukają alternatywy – np. kupują mieszkania na wynajem. Szacunki NBP pokazują, że w II kwartale niemal 2/3 ceny nowego mieszkania nabywcy zapłacili w gotówce, a reszta pochodziła z kredytu – wynika z danych dla siedmiu największych rynków. W tym okresie na konta deweloperów trafiło aż 3,1 mld zł. To ponad dwa razy więcej niż w II kw. 2012 r., gdy byliśmy jeszcze przed cyklem obniżek stóp procentowych przez NBP. Dane rynkowe potwierdzają więc, że jeśli gotówki u kupujących zacznie brakować, to ożywienie na rynku kredytowym może z łatwością utrzymać dobrą koniunkturę na rynku mieszkaniowym.
Pierwsze informacje o większym popycie na kredyt pojawiły się już w wakacje, ale wciąż jest za wcześnie, aby przesądzić, czy okaże się to trwałą tendencją. Jeśli więc miałbym wskazać moment, w którym rynek mieszkaniowy sięgnie szczytu, to obserwowałbym poczynania Rady Polityki Pieniężnej. Wraz z tym, jak zacznie rosnąć koszt kredytu, przyjdzie czas na otrąbienie końca hossy. Październikowe prognozy są więc dla deweloperów obiecujące. W 2016 r. ekonomiści spodziewają się nawet obniżki stóp, a podwyżek nie należy się spodziewać nawet przez ponad dwa lata.
Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy, Boża Krówka:
– Rewelacyjne wyniki sprzedaży mieszkań deweloperskich niewiele mają wspólnego ze wzrostem gospodarczym. Jest to sztucznie napędzona hossa, m.in. przez jeden z najbardziej absurdalnych programów, jakim jest „Mieszkanie dla młodych". Bardzo duży wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych też nie jest naturalny, tak jak miało to miejsce w latach 2003–2007. Wówczas gospodarka rozwijała się w szybkim tempie, rosły pensje. Dziś nie ma już takich warunków. Konsekwencją recesji jest zdemolowany rynek pracy. Skąd więc deweloperzy wezmą nabywców, skoro młodego Polaka nie stać na samodzielne mieszkanie? Tym bardziej na kredyt hipoteczny. Gdy zarabia się 1,5 tys. zł na rękę, można kupić co najwyżej telewizor na raty.
Co zatem nas czeka za lat kilka na rynku mieszkań? W mojej opinii – katastrofa. „MdM" zakończy się w grudniu 2018 r. Przy obecnym tempie wytwarzania nowej substancji mieszkaniowej nie ma najmniejszych szans na to, że wszystkie lokale znajdą nabywców. W najgorszej sytuacji będą te firmy, które jeszcze nie rozpoczęły inwestycji, ale zrobią to wkrótce, licząc, że hossa jeszcze długo potrwa. Nie potrwa. Rynek nasyci się już za rok i ostatnie dwa lata obowiązywania „MdM", czyli 2017–2018, będą już chude. I co wtedy? Gdy będzie nadpodaż na rynku pierwotnym, także sprzedający na rynku wtórnym będą mieć kłopoty. Oczywiście każde lokum po jakimś czasie się sprzeda, ale pod warunkiem odpowiedniej obniżki ceny. Jak wysokiej? Nie mniejszej niż 20 proc.
Jednak jeśli galopada deweloperów z rozpoczynaniem nowych inwestycji nie uspokoi się w najbliższych miesiącach, ceny mogą spaść znacznie bardziej. Szczególnie na osiedlach mocno oddalonych od centrów miast, z kiepską komunikacją, które pewnie by nie powstały, gdyby nie szaleństwo sprzedażowe związane z programem „MdM".
Monika Rużańska, redNet Property Group:
– Pierwsze trzy kwartały bieżącego roku przyniosły w niektórych miastach w kraju poprawę wyników sprzedażowych. Podaż mieszkań nadal rośnie, na rynku pojawiają się atrakcyjne projekty odpowiadające bieżącym preferencjom klientów, ceny utrzymują się na stabilnym poziomie, a nabywców nie brakuje. Deweloperzy kupują nowe grunty w mniej popularnych lokalizacjach, tworząc tym samym nową tkankę miejską, którą we własnym zakresie wyposażają w infrastrukturę. Można się spodziewać, że dobra passa na rynku mieszkaniowym będzie nadal trwać.
