Inwestorzy zostaną bez ziemi

Rewolucja w obrocie ziemią powoduje, że nad rynkiem magazynowym gromadzą się czarne chmury. Nowe prawo odetnie deweloperów od połowy zasobów ziemi, do której mieli dostęp.

Aktualizacja: 27.11.2015 15:40 Publikacja: 27.11.2015 15:34

Inwestorzy zostaną bez ziemi

Foto: Prologis

W 2016 roku szykują się zmiany w obrocie gruntami rolnymi. Od stycznia wchodzi bowiem w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która może spowodować katastrofę na rynku przemysłowo-magazynowym. Dlaczego?

Komentuje Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, w firmie doradczej JLL:

- Nowe przepisy mogą zablokować możliwość zakupu wielu działek, które do tej pory były wykorzystywane do budowy obiektów przemysłowych.

W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego zawarto zapisy, które w praktyce mogą uniemożliwić kupno działek przeznaczonych pod inwestycje magazynowe czy przemysłowe. Swobodna sprzedaż czy nabycie będzie dotyczyć jedynie działek budowlanych, objętych planem zagospodarowania, których na rynku jest stosunkowo niewiele. Działki nie posiadające planu zagospodarowania będą podlegały nowej ustawie.

Zapisy ustawy oznaczają, że prawie każda inna działka musi być traktowana przez notariusza jako nieruchomość rolna w rozumieniu nowej ustawy.  Nawet taka, która ma wydane warunki zabudowy.

Warunki zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma planu zagospodarowania. To rozwiązanie spowodowało, że grunty, które formalnie były gruntami rolnymi, a spełniały przesłanki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, były wykorzystywane przez deweloperów do budowy magazynów. Znacząca cześć parków magazynowych, które dzisiaj istnieją, powstały w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy.

Głównym plusem takiego rozwiązania jest czas trwania procedury. Uchwalenie planu zagospodarowania trwa od roku do kilku lat, podczas gdy decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać w około pół roku. Fakt, że teraz takie działki będą podlegać pod zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, praktycznie uniemożliwia korzystanie z tej krótszej drogi przygotowania gruntu do budowy.

Nowe przepisy, w zamierzeniu autorów projektu miały ochronić polskich rolników przed masowym wykupem ziemi rolnej, a w konsekwencji drastycznym wzrostem jej cen. Ale zmiany w prawie mają bezpośrednie przełożenie na firmy deweloperskie budujące obiekty magazynowo-przemysłowe. W praktyce nowe prawo odcina deweloperów od połowy zasobów ziemi, do której do tej pory mieli dostęp. Transakcje, jeśli w ogóle będą możliwe, staną się drogą przez mękę, a żadna ze stron nie będzie miała pewności co do ich finału.

Nowa ustawa wprowadzi zatem wiele ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi. Jednym z głównych obostrzeń będzie wprowadzenie zakazu podziału gospodarstw rolnych, w sytuacji gdy zbywane grunty przeznaczane są na cele nierolne.

Nowy krąg uprawnionych

Po wejściu ustawy praktycznie niemożliwe będzie dzielenie gospodarstw rolnych, o ile kupującym nie jest inny rolnik. W praktyce oznaczać to będzie, że rolnik posiadający na przykład gospodarstwo o wielkości 40 ha, całą powierzchnię będzie mógł sprzedać każdemu, jeśli jednak zechce podzielić swoją ziemię, to np. 10 ha może sprzedać już tylko innemu rolnikowi.

Dodatkowo nowa ustawa przewiduje, że w przypadku sprzedaży ziemi, skutkującej podziałem gospodarstwa rolnego, konieczna będzie zgoda Agencji Nieruchomości Rolnych.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego poszerza liczbę podmiotów, którym przysługiwać będzie prawo pierwokupu. Nowe przepisy zakładają, że jeśli przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość rolna to prawo przysługiwać będzie w pierwszej kolejności dzierżawcy. Jeśli z niego nie skorzysta, to pierwszeństwo będzie przysługiwać sąsiadowi rolnikowi indywidualnemu, właścicielowi nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną ziemią.

Nowe przepisy zdecydowanie skomplikują sprzedaż gruntów, ponieważ to na notariuszu będzie ciążyć obowiązek ustalenia uprawnionych do pierwokupu. Nie będzie to jednak takie proste i oczywiste, gdyż sąsiad-rolnik także musi spełniać odpowiednie warunki. Rolnikiem uprawnionym do pierwokupu będzie osoba fizyczna mająca kwalifikacje rolnicze i prowadząca w tej gminie gospodarstwo co najmniej od 5 lat. W przypadku obrotu działkami powyższej 1 ha takie prawo przysługiwać będzie również Agencji Nieruchomości Rolnych. Dopiero jeśli żadna ze stron nie skorzysta z prawa pierwokupu, wtedy grunt będzie mógł kupić wybrany przez sprzedającego nabywca. Są jednak kolejne warunki.

Co będzie z cenami

Zgodnie z przepisami, jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości będzie - w opinii chcącego skorzystać z prawa pierwokupu - odbiegać od jej wartości rynkowej, to będzie on mógł w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie niższej ceny. Takie działanie może zablokować sprzedaż danej nieruchomości na wiele miesięcy.

Skutkiem wejścia w życie omawianej ustawy będzie wzrost popytu (i co za tym idzie również cen) działek z obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego. Natomiast dla właścicieli ziemi rolnej - nawet tej najlepiej zlokalizowanej - perspektywy nie są najlepsze. Albo wystarają się w gminie o uchwalenie planu zagospodarowania, albo ich szanse na sprzedaż gruntu w korzystnej cenie spadną niemal do zera.

W 2016 roku szykują się zmiany w obrocie gruntami rolnymi. Od stycznia wchodzi bowiem w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która może spowodować katastrofę na rynku przemysłowo-magazynowym. Dlaczego?

Komentuje Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, w firmie doradczej JLL:

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu