Działalność rolnicza wyklucza budowę osiedla domów jednorodzinnych

Nie wolno budować osiedla domów jednorodzinnych na terenie typowo rolniczym, przeznaczonym pod zabudowę zagrodową.

Publikacja: 03.11.2015 01:00

Działalność rolnicza wyklucza budowę osiedla domów jednorodzinnych

Foto: www.sxc.hu

Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego wystąpiła do wójta gminy z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla osiedla 17 domów jednorodzinnych wraz z infrastrukturą. I wójt wydał jej warunki zabudowy. Decyzję do samorządowego kolegium odwoławczego zaskarżył właściciel sąsiedniej działki. Jego zdaniem inwestycja utrudni zabudowę jego działki. Planował bowiem postawić budynek inwentarski. Otrzymał już nawet warunki zabudowy. W swojej skardze podniósł również, że wójt, zezwalając na zabudowę jednorodzinną na terenach typowo rolniczych, spowoduje w przyszłości niepotrzebne konflikty społeczne i w znaczny sposób może ograniczyć możliwość rozwoju jego gospodarstwa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło w całości decyzję zezwalającą na budowę osiedla i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia, a wójt po raz kolejny ustalił warunki zabudowy dla tego osiedla.

Rolnik raz jeszcze zaskarżył decyzję. SKO przyznało tym razem rację wójtowi.

Jego zdaniem w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora znajduje się zabudowa zagrodowa, mieszkaniowa jednorodzinna i tereny rolnicze.

Wymóg dobrego sąsiedztwa

W tej konkretnie sprawie wymóg dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, został spełniony. SKO podkreśliło, że w celu ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest, co do zasady, wskazanie przynajmniej jednego obiektu, do którego planowana inwestycja ma nawiązywać. Nie jest natomiast konieczne, by nowa zabudowa odwzorowywała w sposób absolutny parametry zabudowy znajdującej się w jej bezpośrednim sąsiedztwie.

SKO podniosło również, że decyzja o warunkach zabudowy ma ogólny charakter i nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa.

Właściciel sąsiedniej nieruchomości wniósł skargę od tej decyzji do wojewódzkiego sądu administracyjnego w Białymstoku. WSA uwzględnił jego skargę. Zdaniem sądu celem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna.

Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kontynuacja funkcji zabudowy

Spór w tej konkretnie sprawie dotyczy przede wszystkim spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 dotyczącej kontynuacji funkcji zabudowy. Według sądu pojęcia działki sąsiedniej nie można interpretować zbyt szeroko. W judykaturze utrwalony jest pogląd, że pojęcie „działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy go odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora.

Przyjmuje się zatem, że działka sąsiednia to nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, którą dla każdego przypadku należy określić oddzielnie.

W każdym przypadku należy się kierować art. 61. Ma to na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

Nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich i dopiero na tej podstawie wydać decyzję administracyjną.

Ograniczenie funkcji rolniczych

Zdaniem WSA organy obu instancji dokonały niewłaściwej oceny stanu faktycznego. Z analizy sporządzonej z lutego 2015 r. wynika, że inwestycja polegająca na budowie 17 domów jednorodzinnych zaplanowana została na terenie o rolniczym przeznaczeniu z przeważającą zabudową zagrodową. Jeżeli chodzi o działki dostępne z tej samej drogi publicznej, to w analizie wskazano dwie działki zabudowane budynkami mieszkaniowymi jednorodzinnymi. Pozostałe działki z zabudową mieszkaniową jednorodzinną znajdują się w obszarze analizowanym, ale w dalszej odległości od terenu inwestycji.

Zarówno zabudowa jednorodzinna, jak i zagrodowa służą realizacji tego samego celu (zamieszkiwaniu). Przy czym ta druga służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo.

W ocenie sądu kilka działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi na terenie typowo rolniczym z podstawowym rodzajem zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy polegającej na budowie 17 domów jednorodzinnych.

Skarżący jest rolnikiem posiadającym 44 ha ziemi. Uzyskał on decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku inwentarskiego na przedmiotowej działce. Decyzja ta została uchylona przez SKO (skargę wniosła spółdzielnia mieszkaniowa).  Dlatego zdaniem WSA świadczy to o tym, że planowana inwestycja budowy domów jednorodzinnych ogranicza rozwój zabudowy zagrodowej na terenach zdominowanych przez gospodarstwa rolne.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku  z 1 października 2015 r.

Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego wystąpiła do wójta gminy z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla osiedla 17 domów jednorodzinnych wraz z infrastrukturą. I wójt wydał jej warunki zabudowy. Decyzję do samorządowego kolegium odwoławczego zaskarżył właściciel sąsiedniej działki. Jego zdaniem inwestycja utrudni zabudowę jego działki. Planował bowiem postawić budynek inwentarski. Otrzymał już nawet warunki zabudowy. W swojej skardze podniósł również, że wójt, zezwalając na zabudowę jednorodzinną na terenach typowo rolniczych, spowoduje w przyszłości niepotrzebne konflikty społeczne i w znaczny sposób może ograniczyć możliwość rozwoju jego gospodarstwa.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe