Nie ma czego kupić w stolicy

– W 2015 r. zdecydowana większość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce została zawarta poza Warszawą. Udział stolicy w transakcjach wynosi tylko około 25 proc. – mówi Piotr Mirowski, partner i dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w Colliers International.

Z kolei na rynku gruntów inwestycyjnych sytuacja jest odwrotna: 70 proc. transakcji zawarto w stolicy. Jednak tu też rośnie znaczenie regionów.

Centra: niespodzianki

– Rynki regionalne będą cieszyć się rosnącą płynnością i wzrostem cen. Zauważamy, że coraz większa liczba inwestorów rozważa inwestycje w biurowce w Krakowie, we Wrocławiu, w Łodzi, Poznaniu i Gdańsku – twierdzi Piotr Mirowski.

Ale inwestorzy kierują się też do mniejszych miast, bo tam mogą zrobić dziś lepszy biznes niż w stolicy. W przypadku inwestycji w centra handlowe biorą pod uwagę kupno nowoczesnych obiektów w Opolu czy Dąbrowie Górniczej, gdzie nie ma dużej konkurencji. – To dobrze, że zagraniczne fundusze dostrzegają inne miasta w Polsce, a nie tylko stolicę. To znaczy, że nie boją się ryzyka. W latach 2009–2011 było odwrotnie – podkreśla Piotr Mirowski.

400 mln euro wydadzą w ciągu kilku tygodni inwestorzy na dwa centra

Inwestorzy mają z Warszawą poważny problem: w mieście brakuje dobrych nieruchomości na sprzedaż. Te, które są atrakcyjne, nie są do wzięcia.

– Po takie budynki jak Rondo 1, Metropolitan czy Q22 ustawia się kolejka inwestorów. Mogłoby być na nie po pięciu–siedmiu chętnych – opowiada Piotr Mirowski. – Podobnie by było, gdyby na sprzedaż wystawione zostały takie platformy jak Echo Investment, które niedawno zmieniło właściciela, czy GTC. Bo Polska ma duży potencjał wzrostowy. Fundusze kanadyjskie czy inwestorzy z Hongkongu chętnie by z tego skorzystali.

W ciągu kilku tygodni rynek dowie się o nowych zakupach międzynarodowych graczy. Jak zdradza James Chapman, partner i dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield, jeszcze do końca tego roku dojdzie do dwóch dużych transakcji w miastach regionalnych. – Każda z nich przekroczy 200 mln euro. Mogę tylko powiedzieć, że jedna dotyczy obiektu na Śląsku oraz że inwestorzy reprezentują globalny kapitał spoza Europy – ujawnia James Chapman.

Dodaje, że rekordowej aktywności inwestycyjnej można oczekiwać także w pierwszym kwartale 2016 r. i całym przyszłym roku. Bo to rynek nieruchomości handlowych cieszy się obecnie w Polsce największym zainteresowaniem inwestorów. Biorąc jednak pod uwagę transakcje, które będą finalizowane w przyszłym roku w Czechach, kraj ten będzie dla nas największym konkurentem. – W Polsce inwestorzy coraz chętniej kupują obiekty średniej wielkości wyceniane na ok. 70–150 mln euro, położone w mniejszych miastach, ale cieszące się silną pozycją na swych rynkach – mówi James Chapman.

300 mln euro to cena Centrum Handlowego Riviera w Gdyni, które niedawno zmieniło właściciela

C&W podaje, że pod względem struktury narodowościowej inwestorów największą grupę kupujących przez większość 2016 r. będą stanowić podmioty z Niemiec, Holandii, Francji i Wielkiej Brytanii. Swoją obecność na polskim rynku nieruchomości handlowych zaznaczy także kapitał kanadyjski i amerykański. Spodziewany jest również duży inwestor z RPA.

Grunty: będzie rekord

Według firmy Colliers w tym roku w Polsce zostaną sprzedane nieruchomości komercyjne za ponad 3 miliardy euro. To zaledwie ok. 1 proc. w skali transakcji europejskich.

Z kolei wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce w 2015 r. powinna wynieść około 2 mld zł. Będzie najwyższa od 2006 r.

Jak mówi Emil Domeracki, ekspert z działu doradztwa inwestycyjnego i gruntów w Colliers International, na rynku działek inwestycyjnych największym wzięciem cieszyły się w tym roku tereny pod zabudowę mieszkaniową (stanowiły około 70 proc. transakcji). Zauważalnie wzrósł też popyt na grunty magazynowe, a osłabło zainteresowanie zakupem terenów pod projekty biurowe.

– Wzrosty w segmencie gruntów magazynowych są bardzo znaczące. Rynek jest mocno rozgrzany, bo inwestorzy często kupują takie działki na cele spekulacyjne. Tak duży popyt prowadzi do skrócenia okresów negocjacyjnych i w niektórych przypadkach do wzrostu ich wartości. Kupujący są w stanie w ciągu trzech–czterech miesięcy sfinalizować transakcję, płacąc gotówką – opowiada zauważa Emil Domeracki.

Gdyby nie zakupy trenów pod osiedla, Warszawa traciłaby udział w rynku. Dlaczego? Zdaniem Emila Domerackego stolica ciągle jest skażona wysokimi cenami jeszcze z boomu sprzed kilku lat. Np. słynna działka po zajezdni przy ul. Chełmskiej, sprzedana pechowemu inwestorowi z Hiszpanii za bardzo duże pieniądze, dziś jest warta jedną trzecią tamtej kwoty. Teren przejął bank. Nikt jednak nie zapłaci za grunt stawki z hossy.

– Inwestorzy, i mieszkaniowi, i biurowi, rozglądają się więc za terenami poza Warszawą. Tam jest taniej. Natomiast w stolicy – np. na Mokotowie – zmieniają przeznaczenie projektów z biurowych na mieszkaniowe, bo takie jest dziś zapotrzebowanie na rynku – podsumowuje Emil Domeracki.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Opinia

Joanna Mroczek | dyrektor działu badań rynku i marketingu w firmie CBRE Polska

Rok 2015 jest dla Polski czasem dużych zmian politycznych. Jak w każdej nowej sytuacji takie zmiany oznaczają pewien stopień niepewności i nikt tak naprawdę nie może przewidzieć, jak pewne działania mogą przełożyć się na zachowania inwestorów czy rynków. Wśród propozycji zmian, które mogą mieć wpływ na rynek nieruchomości, najemców, deweloperów lub inwestorów, pojawiły się takie jak:

1. Zmiany w ministerstwach – utworzenie nowych ministerstw i likwidacja istniejących, m.in. Ministerstwa Skarbu. Może to przełożyć się na zmiany w dotychczasowej strategii spółek Skarbu Państwa odnośnie do posiadanych i wynajmowanych nieruchomości, jak również ich inwestycji. Niewątpliwie wiele procesów zostanie wstrzymanych lub zupełnie porzuconych.

2. Nowy podatek od instytucji finansowych – w wysokości 0,14 proc. od wartości większości transakcji, a 0,7 proc. – od instrumentów pochodnych. Nowy podatek może oznaczać wzrost cen usług bankowych i finansowych i tym samym ograniczenie rozwoju tego sektora.

3. Podatek od sklepów wielkopowierzchniowych od 250 mkw. – od 0,5 do 2 proc. od obrotu, zależnie od wielkości obrotu. Wolne od podatku mają być sklepy, które nie przekroczą 700 tys. zł obrotu rocznie. Nowy podatek może być najbardziej istotną ingerencją w wolny rynek i negatywnie przełożyć się zarówno na rozwój supermarketów, jak też dostawców i klientów.

4. Zakaz handlu w niedzielę – jak pokazują przykłady innych krajów, w wyniku tego typu decyzji zazwyczaj następuje zmiana zwyczajów zakupowych, co niekoniecznie musi oznaczać spadek obrotów sklepów. Wyjątkiem będą centra i sklepy przygraniczne, które obecnie czerpią korzyść z zakazu handlu w weekendy obowiązującego w Niemczech.

Pozostałe propozycje w dużej mierze dotyczą problemów społecznych i politycznych, dlatego nie powinny mieć dużego wpływu na polską gospodarkę, dla której prognozy wzrostu pozostają stosunkowo wysokie. Powyższe zmiany w dużym stopniu zależą też od formy ich wprowadzenia i niekoniecznie muszą przynieść negatywny skutek w dłuższym okresie czasu.

Wśród propozycji usprawnień, które mogłyby się znaleźć na liście planowanych działań nowych władz, można wymienić m.in. takie jak:

1. Strategiczne podejście do systemu wspierania inwestorów tworzących nowe miejsca pracy, zarówno tych z zagranicy, jak i rodzimych firm, które poprawiłoby konkurencyjność Polski w całym regionie Europy Centralnej.