Firmy szukają atrakcyjnej ziemi

Małe działki w dobrych miejscach to łakomy kąsek dla deweloperów. Ale do licytacji cen już nie dochodzi.

Publikacja: 23.11.2015 14:08

W ciągu dziewięciu miesięcy tego roku Atal wydał na grunty 123,3 mln zł. Na zdjęciu krakowska inwest

W ciągu dziewięciu miesięcy tego roku Atal wydał na grunty 123,3 mln zł. Na zdjęciu krakowska inwestycja Masarska 8

Foto: materiał inwestora

O rywalizacji między deweloperami mówi Marcin Uryga, analityk firmy Emmerson Realty. – Firmy trzymają się jednak wyznaczonych budżetów i nie ma ambicjonalnej walki o grunt za każdą cenę – zastrzega analityk.

Dodaje, że najwięcej chętnych i najgorętsza rywalizacja toczy się o niewielkie działki w popularnych lokalizacjach.

Liczą na premię

Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że deweloperzy mieszkaniowi na rynku gruntów inwestycyjnych działają aktywnie od ponad dwóch lat. – Na pewno dochodzi do swego rodzaju rywalizacji. Zawsze tak jest, gdy większa liczba potencjalnych nabywców poszukuje towaru, którego podaż jest ograniczona – wyjaśnia. – Trudno jednak mówić o walce, z jaką mieliśmy do czynienia w okresie pamiętnego boomu sprzed siedmiu–ośmiu lat.

6,6 mln zł kosztuje grunt budowlany o powierzchni 12 tys. mkw. na Ursynowie w Warszawie

Analityk przypomina, że emocjonalna i nieprzemyślana polityka inwestycyjna deweloperów doprowadziła wówczas do wzrostu cen działek budowlanych nawet o 200 proc.

– Dziś sytuacja jest zupełnie inna. Deweloperzy uzupełniają swoje banki ziemi w sposób bardziej racjonalny, pozbawiony emocji – zwraca uwagę Jarosław Jędrzyński. – Poza tym działki są dziś często wystawiane na sprzedaż w nierealnych, zawyżonych cenach ofertowych. Są one urealniane w ramach negocjacji, jakie właściciele prowadzą nawet z kilkoma deweloperami – opowiada. Ale – jak zauważa analityk RynkuPierwotnego.pl – grunty w skali roku i tak drożeją o kilka procent. Zapewnia, że nie grozi nam jednak kolejna bańka cenowa. – Wynika to z ograniczonego w obecnych warunkach potencjału zwyżek cen mieszkań – wyjaśnia. – Firmy nie mogą więc sobie pozwolić na zbytnią rozrzutność na zakupach gruntów.

200 proc. wzrosły ceny działek budowlanych siedem–osiem lat temu – podaje portal RynekPierwotny.pl

Na ożywienie na rynku działek zwraca uwagę także Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.

– Sprzyjają temu czynniki makroekonomiczne, jak historycznie niskie stopy procentowe, ale i wysoki popyt na rynku mieszkaniowym przy stabilnych, a nawet nieco rosnących cenach lokali – wyjaśnia Horbaczewski. – Daleki byłbym jednak od stwierdzenia, że deweloperzy ruszyli na łowy, aby budować banki ziemi – zastrzega.

Według niego trudno też mówić, że deweloperzy walczą między sobą o grunty, podbijając ich ceny. – Sytuacja sprzed kilku lat, gdy głównie za sprawą zagranicznych firm stawki działek zostały wywindowane do nierealnego poziomu, nauczyła rodzimych deweloperów umiaru i płacenia racjonalnych cen – potwierdza Sławomir Horbaczewski. – Liczące się spółki intensywnie szukają działek, ale banki ziemi tworzą tylko największe firmy, które z uwagi na skalę prowadzonego biznesu i zasoby kapitałowe mogą sobie pozwolić na kupowanie gruntów na zapas – zastrzega.

Dodaje, że duża część deweloperów kupuje grunty, by szybko zacząć budowę osiedli. – Popyt na mieszkania nie słabnie. Firmy nie mają problemu z ich sprzedażą – przypomina Sławomir Horbaczewski.

A Marcin Uryga zwraca uwagę, że im większy teren i wyższa cena, tym liczba zainteresowanych mniejsza. – A to przekłada się na temperaturę rywalizacji – mówi. Z analiz Emmersona wynika, że w ofercie najbardziej brakuje terenów umożliwiających szybkie rozpoczęcie budowy. – Chodzi o grunty z czystą sytuacją prawną, objętych pozwoleniem na budowę uwzględniającym dzisiejsze preferencje klientów – tłumaczy Uryga. W jego ocenie o ciekawe parcele trudno w zabudowanych, centralnych rejonach dużych miast i w willowych dzielnicach.

Jarosław Jędrzyński twierdzi z kolei, że trudno mówić o jakimś wybrakowaniu oferty gruntów inwestycyjnych. – Na pewno brakuje jednak atrakcyjnych działek w okazyjnych cenach – twierdzi analityk RynkuPierwotnego.pl. – Szybko się wyczerpuje, co jest zupełnie naturalne, zasób terenów pod nowe inwestycje w najbardziej prestiżowych centralnych i okołocentralnych miejscach największych miast – potwierdza.

Jednocześnie zwraca uwagę, że w stolicy całe hektary takich terenów zajmują m.in. ogródki działkowe. – Prędzej czy później najprawdopodobniej trafią w ręce deweloperów – prognozuje Jarosław Jędrzyński. – Tak czy inaczej działek dla deweloperów nie brakuje. Ich właściciele, widząc boom sprzedażowy na pierwotnym rynku mieszkaniowym, liczą jednak na dużą premię w porównaniu z obowiązującymi na rynku cenami – komentuje.

Wyburzą i zbudują

Deweloperzy są zainteresowani także zabudowanymi gruntami. – Dla firm to żaden problem. Przed kilku laty wyburzono w Warszawie hotel Mercure pod budowę wysokiego biurowca. Budowa Złotej 44 również zaczęła się od wyburzenia popularnego centrum handlowego – przypomina Jarosław Jędrzyński. – Pierwsi deweloperzy wchodzący przed laty na poprzemysłowe tereny Woli i Służewca Przemysłowego w Warszawie borykali się z rozbiórkami licznych hal i innych obiektów. To tylko najbardziej znane przykłady rozbiórek. W kilkunastu ostatnich latach były ich setki – dodaje.

Koszty rozbiórki są wliczone w cenę gruntu. Analityk RynkuPierwotnego.pl prognozuje, że już za kilka–kilkanaście lat jakakolwiek nowa inwestycja deweloperska w stołecznym Śródmieściu – mieszkaniowa czy biurowa – będzie najprawdopodobniej oznaczać konieczność wyburzenia dotychczasowej zabudowy. – W wielkomiejskich warunkach koszt rozbiórki zabudowy na atrakcyjnej działce to często nie więcej niż 1–3 proc. wartości planowanej inwestycji – szacuje analityk.

Także Sławomir Horbaczewski zauważa, że zabudowane tereny zawsze znajdowały się w kręgu zainteresowań deweloperów. – Wszystko zależy od lokalizacji terenu i tego, co się na nim znajduje – tłumaczy ekspert. – Wyburzanie obiektów, nawet o dużej kubaturze, opłaca się nawet w samym centrum Warszawy. Deweloperzy są gotowi kupować w Śródmieściu działki z budynkami, na miejscu których planują nowe obiekty pozwalające osiągnąć odpowiedni zysk, mimo że transakcje dotyczą najdroższych gruntów w stolicy – dodaje.

Przypomina, że w planach jest np. wyburzenie biurowca Ilmet przy rondzie ONZ w Warszawie.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

>Tomasz Kołodziejczyk | analityk redNet Property Group

Rekordowa sprzedaż nowych mieszkań powoduje, że każdy z obecnych na rynku deweloperów chce budować jak najwięcej. Oznacza to, że zakupy gruntów budowlanych są dziś dla firm priorytetowe.

Deweloperzy mocno ze sobą konkurują na rynku działek budowlanych, podbijając ich ceny. Trzeba jednak pamiętać, że są to racjonalne transakcje. Pomimo wysokich cen parceli deweloper jest w stanie zrealizować inwestycję i osiągnąć zysk.

W ofercie brakuje gruntów z gotowymi projektami i uzyskanymi pozwoleniami na budowę. Co do zasady – w większych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk, tereny, na których można wybudować osiedle wielorodzinne, są dziś deficytowe.

Firmy deweloperskie są zainteresowane także zabudowanymi już gruntami, planując wyburzenie istniejących budynków. Inwestycje na takich działkach są realizowane.

Trzeba jednak zaznaczyć, że przeszkodą przy tego typu projektach mogą być aspekty prawne. W przypadku starych kamienic chodzi o jednolity tytuł własności do nieruchomości.

O rywalizacji między deweloperami mówi Marcin Uryga, analityk firmy Emmerson Realty. – Firmy trzymają się jednak wyznaczonych budżetów i nie ma ambicjonalnej walki o grunt za każdą cenę – zastrzega analityk.

Dodaje, że najwięcej chętnych i najgorętsza rywalizacja toczy się o niewielkie działki w popularnych lokalizacjach.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu