Jak dobrze podzielić nieruchomość, aby ją korzystnie sprzedać

Przy podziale trzeba przebrnąć przez dość długotrwałą procedurę administracyjną. Decyzję w tej sprawie wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta). Zanim jednak złoży się do niego wniosek, niezbędny jest wstępny plan podziału.

Co to jest wstępny plan

Plan przygotowuje się na podstawie mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu (mapy można uzyskać w powiatowych lub miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej).

Przedsiębiorca może przygotować plan samodzielnie. Trzeba tylko pamiętać, że powinien on zawierać następujące elementy (§ 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie trybu i sposobu dokonywania podziałów nieruchomości):

- granice nieruchomości podlegającej podziałowi,

- oznaczenie nieruchomości (oraz jej powierzchnię) według danych z ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – innych dokumentów,

- naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu,

- przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej.

Jeżeli podział dotyczy zabudowanej nieruchomości i spowoduje także podział budynku, granica działek musi przebiegać wzdłuż płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego od fundamentów do przykrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części (art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Dostęp do drogi

Podział nie zawsze jest możliwy. Przedsiębiorca musi pamiętać, że działki powstałe po wydzieleniu muszą mieć dostęp do drogi publicznej. Wymóg ten wynika z prawa budowlanego.

Nie dostanie się pozwolenia na budowę, jeżeli działka, na której ma zostać postawiony budynek lub inny obiekt budowlany, nie ma dostępu do takiej drogi. Przy czym dostęp do drogi publicznej ustawodawca rozumie szeroko.

Nieruchomość nie musi bezpośrednio przylegać do drogi publicznej. Wystarczy, że przedsiębiorca wydzieli drogę wewnętrzną (np. na osiedlu mieszkaniowym) oraz ustanowi dla nowych działek służebności drogi. Inna możliwość to ustalenie tylko służebności (gdy nie ma jak wytyczyć wewnętrznej drogi) lub sprzedaż nowo utworzonej działki wraz z udziałem w prawie do innej działki, a mianowicie stanowiącej drogę wewnętrzną.

Czas na opinię

Jeśli przedsiębiorca będzie miał wstępny podział, musi wystąpić jeszcze do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o jego zaopiniowanie. Do wniosku o wyrażenie opinii załącza się następujące dokumenty:

- trzy odpisy projektu,

- potwierdzenie tytułu własności (akt notarialny, wypis z księgi wieczystej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku),

- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (inna nazwa ewidencji to kataster nieruchomości),

- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli przedsiębiorca ją ma, a gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Wójt (burmistrz, prezydent) wydaje następnie opinię (w formie postanowienia), od którego służy zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał postanowienie.

Pozytywna opinia o wstępnym projekcie stanowi później podstawę do sporządzenia właściwego planu, obowiązkowo już jednak musi zrobić to geodeta.

Dwie różne procedury

Istnieją dwa różne reżimy prawne dotyczące podziału nieruchomości. Inny jest dla tych położonych na terenie objętym miejscowym planem, a inny dla tych zlokalizowanych na obszarze, gdzie tego planu nie ma.

W pierwszym przypadku podział powinien być zgodny z planem, bo z niego wynika, jaka może być minimalna wielkość działek oraz na jakie cele można je przeznaczyć (art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Działki, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości rolnej lub leśnej (na terenach objętych planem), nie mogą być mniejsze niż 0,3 ha. Przepisy przewidują dwa wyjątki od tej zasady, a mianowicie, gdy celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej lub uregulowanie rozgraniczenia sąsiednich działek.

W drugim wypadku (braku planu) stosuje się zasady z art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że podział musi być zgodny z przepisami odrębnymi, a i niezbędna będzie decyzja ustalająca warunki zabudowy, która zastąpi miejscowy plan. Przede wszystkim trzeba rozszyfrować, co to takiego przepisy odrębne. Chodzi głównie o prawo ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ale także ustawy o: lasach, autostradach płatnych itd.

Uwaga! Jeżeli okaże się, że rada gminy przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu, to realizacja wniosku podziałowego zostanie zawieszona (maksymalnie sześć miesięcy).

Właściwe postępowanie podziałowe

Wniosek o podział może złożyć osoba, która ma w tym interes prawny. Sam więc tytuł prawny do nieruchomości (np. prawo własności, użytkowania wieczystego) to za mało. Trzeba jeszcze uzasadnić, do czego decyzja podziałowa będzie potrzebna. Na przykład: przedsiębiorca jest użytkownikiem wieczystym i chce skorzystać z przysługującego mu prawa pierwszeństwa i kupić od gminy użytkowaną przez siebie nieruchomość na własność.

Bywa i tak, że działka należy do kilku osób. Wówczas wniosek muszą podpisać wszyscy współwłaściciele (współużytkownicy), chyba że upoważnią notarialnie jedną osobę do występowania w postępowaniu przed wójtem (burmistrzem, prezydentem miasta na prawach powiatu).

Razem z wnioskiem składa się mapę z planem podziału oraz wszystkie dokumenty wymienione wyżej. Zatwierdzenie wydaje się w formie decyzji, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Teoretycznie na wydanie decyzji czeka się 60 dni, w praktyce bywa jednak z tym różnie.

Kiedy już decyzja administracyjna jest ostateczna (nikt się nie odwołał, a od jej wydania minęło 14 dni, albo było wprawdzie postępowanie odwoławcze, ale zakończyło się prawomocnym orzeczeniem), stanowi podstawę do wniesienia zmian w księgach wieczystych (oraz ich założenia dla nowych nieruchomości) oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Uwaga! Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział.

W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzję podziałową wydaje się dopiero po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości.

W przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, albo w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej działki nie wydaje się decyzji podziałowej. Ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego albo ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości zatwierdza podział.

podstawa prawna: dział III rozdział 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2014 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), w tekście: ugn

podstawa prawna: rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie trybu i sposobu dokonywania podziałów nieruchomości (DzU z 2004 r. Nr 268, poz. 2663), w tekście: rozporządzenie