Unijne pieniądze dla gmin ?na kapitalne remonty budynków i nowe miejsca pracy

Zniszczone dzielnice miast mają nabrać na nowo blasku. A to za sprawą obowiązującej od 18 października (z wyjątkiem jednego artykułu) ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (dalej: ustawa). Artykuł 37 tej ustawy, dotyczący podatków lokalnych, wejdzie w życie 1 stycznia 2016 r. Do tej pory nie było przepisów, które kompleksowo regulowałyby problematykę rewitalizacji.

Bez celowych spółek

Ustawa przewiduje, że rewitalizacja będzie zadaniem własnym gmin. Dzięki temu powinny zniknąć dotychczasowe wątpliwości prawne, np. w zakresie dopuszczalności tworzenia celowych spółek rewitalizacyjnych z udziałem gmin. Realizacja tego zadania będzie miała jednak charakter fakultatywny. Władze gminy będą mogły więc korzystać z możliwości, jakie daje rewitalizacja, ale nie mają takiego obowiązku.

Ważne

Ustawodawca nie zdecydował się wprowadzić rewitalizacji do katalogów celów publicznych zawartych w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż obawiał się nadużyć. Poszerzył jednak katalog tych celów o: instytucje kultury w rozumieniu przepisów o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej oraz o wybrane elementy zagospodarowania przestrzeni publicznej, np. o wydzielenie gruntów publicznie dostępnych na ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary.

To nie tylko modernizacja

Ustawa definiuje również pojęcie rewitalizacji. Zgodnie z nią jest to proces wyprowadzania ze stanu kryzysu obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy przez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialne, prowadzone przez interesariuszy na podstawie gminnego programu rewitalizacji (art. 2 ustawy). Jako interesariuszy ustawa wymienia: mieszkańców obszaru rewitalizacji oraz właścicieli, użytkowników wieczystych i podmioty zarządzające nieruchomościami (spółdzielnie, wspólnoty mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego). Ustawa zalicza do nich również firmy prowadzące lub zamierzające prowadzić działalność gospodarczą oraz organizacje pozarządowe, jednostki samorządu terytorialnego, organy władzy publicznej.

Ustawodawca wprowadził tego typu definicję nie bez powodu. Do tej pory gminy często posługiwały się pojęciem rewitalizacji tylko dlatego, że ułatwiało to im pozyskanie środków unijnych na zwykłe remonty fasad budynków.

Tymczasem rola rewitalizacji jest zdecydowanie większa. Ma nie tylko poprawić wizerunek miast, ale także stan techniczny budynku oraz jakość życia mieszkańców. Powinna więc objąć zarówno remonty i modernizację obiektów, jak i działania społeczne, np. budowę ścieżek rowerowych, świetlic, a także stworzyć nowe miejsca pracy oraz doprowadzić do zagospodarowania terenów zniszczonych przez przemysł czy opuszczonych przez wojsko.

Tak jak przed 18 listopada podstawą rewitalizacji będą gminne programy. Radni podejmą następnie uchwałę o stworzeniu specjalnej strefy i miejscowego planu rewitalizacji.

Dwa obszary

Zanim do tego dojdzie, gminy, które zdecydują się na przeprowadzenie rewitalizacji, powinny wyznaczyć w drodze uchwały dwie kategorie obszarów na swoim terytorium: obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji.

Obszar zdegradowany to obszar gminy znajdujący się w stanie kryzysowym z powodu koncentracji negatywnych zjawisk społecznych, w szczególności bezrobocia, ubóstwa, przestępczości, niskiego poziomu edukacji lub kapitału społecznego, a także niewystarczającego poziomu uczestnictwa w życiu publicznym i kulturalnym (art. 9 ustawy).

Można go wyznaczyć także w przypadku występowania na danym terenie co najmniej jednego z wymienionych w ustawie innych niż społeczne negatywnych zjawisk. Chodzi m.in. o: niewystarczające wyposażenie w infrastrukturę techniczną i społeczną lub jej zły stan techniczny, brak dostępu do podstawowych usług lub ich niska jakość, niedostosowanie rozwiązań urbanistycznych do zmieniających się funkcji obszaru, niski poziom obsługi komunikacyjnej, niedobór terenów publicznych lub ich niska jakość.

Natomiast obszar rewitalizacji obejmuje ten obszar zdegradowany, na którym nagromadzenie ww. cech, o których mówi art. 9 ustawy, występuje w wyjątkowym nasileniu. Zarówno obszary zdegradowane, jak i obszary rewitalizacji będą mogły zostać podzielone przez radę gminy na podobszary, w tym nieposiadające ze sobą wspólnych granic. Ma to ułatwić zintegrowane terytorialnie planowanie i prowadzenie działań rewitalizacyjnych.

Ważne

Ustawa ogranicza samorządom swobodę w wyznaczaniu obszarów rewitalizacji. Przewiduje bowiem, że łączna powierzchnia obszarów i podobszarów rewitalizacji nie będzie mogła przekroczyć 20 proc. powierzchni gminy, a działania rewitalizacyjne będą mogły dotyczyć maksymalnie 30 proc. jej mieszkańców.

Program to podstawa

Po wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i rewitalizacji rada gminy będzie miała prawo do opracowania i podjęcia gminnego programu rewitalizacji. Ustawa szczegółowo określa treść gminnych programów oraz procedury ich uchwalania. Program powinien mieć formę uchwały, a przyjmuje go rada gminy. Nie jest on prawem miejscowym. lecz dokumentem o charakterze aktu kierownictwa wewnętrznego, wiążącym organy gminy w podejmowanych działaniach rewitalizacyjnych.

Elementy, które powinny się znaleźć w programie, wymienia art. 15 ustawy. Są to m.in.: głęboka diagnoza obszarów zdegradowanych, opis celów rewitalizacji, określenie przedsięwzięć rewitalizacyjnych oraz szacunkowe ramy finansowe i źródła finansowania. Katalog ma charakter otwarty. Oprócz elementów wymienionych w art. 15 mogą się w nim znaleźć także inne.

W celu opracowania programu najpierw rada gminy z własnej inicjatywy albo na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta) podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania gminnego programu rewitalizacji. Następnie wójt (burmistrz, prezydent miasta) ogłasza informację na temat tej uchwały na stronie internetowej w Biuletynie Informacji Publicznej, w prasie lokalnej oraz przez obwieszczenie. Kolejnym krokiem jest opracowanie projektu programu, przeprowadzenie konsultacji oraz uzyskanie opinii instytucji i podmiotów publicznych.

Ich lista jest długa, a znajdują się na niej m.in.: powiatowy komendant straży pożarnej, operatorzy sieci uzbrojenia, właściwy regionalny dyrektor ochrony środowiska, gminna komisja urbanistyczno-architektoniczna, właściwe organy wojskowe etc.

Ustawa przewiduje, że to wójt (burmistrz, prezydent miasta) wyznacza wspomnianym wyżej pomiotom czas na przedstawienie opinii. Nie może być on jednak krótszy niż 14 dni i nie dłuższy niż 30 dni. Nieprzedstawienie opinii w terminie będzie traktowane jako pozytywne zaopiniowanie projektu programu.

Rada uchwala program

Niektóre miasta, np. Warszawa, celowo swoje programy rewitalizacji uchwaliły przed wejściem tej ustawy w życie. Ich zdaniem bowiem obecny system procedowania programu jest nadmiernie sformalizowany. Chodzi przede wszystkim o długą listę instytucji, z którymi muszą skonsultować swój program.

Ważne

Ustawa dopuszcza, by do rewitalizacji przeprowadzanej na jej podstawie gmin mogły wykorzystać swoje program uchwalone przed wejściem jej w życie. Mogą to jednak robić nie dłużej niż do 31 grudnia 2023 r.

Gminny program rewitalizacji stanowić będzie następnie podstawę do wydania aktów prawa miejscowego z zakresu organizacji procesu rewitalizacji, takich jak: uchwała w sprawie wyznaczenia specjalnej strefy rewitalizacji oraz uchwała w sprawie przyjęcia miejscowego planu rewit alizacji.

Na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta) rada gminy podejmuje uchwałę o ustanowieniu specjalnej strefy rewitalizacji. Gminy mogą ją tworzyć maksymalnie na dziesięć lat. Nie ma możliwości przedłużenia tego okresu (art. 25 ustawy). Strefę można dzielić na podobszary (robi się to odrębnymi uchwałami), w tym na te nieposiadające ze sobą wspólnych granic, co ma ułatwić zintegrowane terytorialnie planowanie i prowadzenie działań rewitalizacyjnych.

Ułatwienia w procedurze

Co daje ustanowienie tego typu strefy? Przede wszystkim na tym terenie będą obowiązywać ułatwienia w procedurze administracyjnej, zwolnienia z trybu przetargowego. Właściciele i zarządcy będą otrzymywać od gminy dotacje remontowe. Ponadto na terenie strefy gmina będzie miała pierwszeństwo przy zakupie nieruchomości. W strefach tych ma powstawać m.in. budownictwo czynszowe.

Ustawa przewiduje też przymusową przeprowadzkę lokatorów mieszkających w budynku komunalnym, który ma przejść kapitalny remont. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) zawiadamia o tym fakcie najemców, podając też termin przeprowadzki. Nie może być on krótszy niż 60 dni, licząc od dnia doręczenia pisma w sprawie lokalu zamiennego.

Przeprowadzka odbywa się na koszt gminy. Lokatorzy powinni trafić do lokali zamiennych. Gdyby po zakończeniu remontu okazało się, że lokatorzy nie mogą wrócić do swoich mieszkań, gmina ma obowiązek dostarczyć im mieszkanie w tej samej miejscowości i w podobnym standardzie co poprzedni lokal, chyba że najemca zaakceptuje propozycję gmin odbiegającą od tych wymogów. Przepis ten pojawił się w ustawie pod wpływem organizacji lokatorskich, które obawiały się, że gminy będą wykorzystywać rewitalizację do pozbycia się kłopotliwych lokatorów.

Ustawa zawiera też uproszczone zasady eksmisji lokatorów, którzy nie zaakceptują decyzji gminy co do przeprowadzki. Nie będzie w tego typu przypadkach orzeczenia wydawał sąd cywilny. Decyzję o eksmisji będą wydawać wojewodowie. Od niej będzie służyło odwołanie do ministra Infrastruktury.

Ustawa przewiduje także, że gdyby gmina miała problemy z realizacją programu rewitalizacji w wypadku budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej, będzie mogła zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie określonych czynności.

Ważne

Rada gminy może w uchwale wprowadzić zakaz wydawania na terenie strefy decyzji o warunkach zabudowy dla zmian sposobu zagospodarowania terenu, w tym zmian sposobu użytkowania budynków.

Ustawa przewiduje również szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – miejscowy plan rewitalizacji. Może być uchwalony wyłącznie dla obszaru rewitalizacji.. W planie będzie można m.in. określić zasady kompozycji przestrzennej nowej zabudowy i harmonizowania planowanej zabudowy z zabudową istniejącą, wprowadzić ustalenia dotyczące charakterystycznych cech elewacji budynków czy ustanowić zakazy i ograniczenia dotyczące działalności handlowej lub usługowej.

podstawa prawna: Ustawa z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (DzU z 2015 r., poz. 1777)

Komentarze

Andrzej Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich

Od lat zabiegaliśmy o tego typu uregulowania. Było wiele projektów ustaw dotyczących rewitalizacji. Wszystkie wcześniej lub później trafiały do kosza. Przede wszystkim przez zawartą w nich propozycję powołania do życia funduszu rewitalizacji. Miały go zasilać środki budżetu państwa, a tych, jak wiadomo, brakuje. Obowiązująca od 18 listopada ustawa nie powiela już tego błędu. Nic nie mówi o funduszu, ale o programach rządowych i lokalnych, na których rewitalizacja miałaby się opierać.

Ustawa realizuje też większość naszych postulatów. Ułatwi prowadzenie rewitalizacji. Do tej pory bowiem brakowało kompleksowych przepisów w tej sprawie. Dla wielu gmin jej prowadzenie było drogą przez mękę. Nie oznacza to jednak, że dotychczas żadnego projektu rewitalizacji nie udało się zrealizować. Warto podać przykład Nikiszowca, starej dzielnicy górniczej w Katowicach, czy Bornego Sulinowa, w którym przed laty stacjonowały wojska radzieckie.